Mua bán nhà đất là gì?

Mua bán nhà đất là một hình thức của hoạt động mua bán tài sản. Theo đó, Điều 430 Bộ luật dân sự 2015 quy định rằng hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán.

Điều kiện trong mua bán nhà đất?

Mua bán nhà đất phải đáp ứng một số điều kiện luật định, điều kiện tiên quyết để các bên có thể thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 như sau:

• Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013;
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất.

Mua bản nhà đất có phải công chứng hay không?

Về hình thức của hợp đồng, theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được CÔNG CHỨNG hoặc chứng thực.

Lưu ý: Khi ký công chứng xong thì thủ tục mua bán nhà đất vẫn chưa hoàn thành. Sau khi hai bên hoàn thành thủ tục sang tên sổ đỏ thì thủ tục mua bán mới hoàn thành.

Thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán nhà đất như thế nào?

Thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán được thực hiện theo quy định tại Điều 434 Bộ luật dân sự 2015:

• Thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán do các bên THỎA THUẬN. Bên bán phải giao tài sản cho bên mua đúng thời hạn đã thỏa thuận; bên bán chỉ được giao tài sản trước hoặc sau thời hạn nếu được bên mua đồng ý.
• Khi các bên không thỏa thuận thời hạn giao tài sản thì bên mua có quyền yêu cầu bên bán giao tài sản và bên bán cũng có quyền yêu cầu bên mua nhận tài sản bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho nhau một thời gian hợp lý.
• Bên mua thanh toán tiền mua theo thời gian thỏa thuận. Nếu không xác định hoặc xác định không rõ ràng thời gian thanh toán thì bên mua phải thanh toán ngay tại thời điểm nhận tài sản mua hoặc nhận giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu tài sản.

Bên bán đã nhận tiền nhưng không giao nhà?

Trong hợp đồng mua bán nghĩa vụ của các chủ thể là nghĩa vụ đối ứng, bên bán phải chuyển giao tài sản, chuyển quyền sở hữu cho bên mua, còn bên mua phải thanh toán tiền cho bên bán.

Việc thực hiện hợp đồng bắt buộc các bên phải tuân thủ theo những gì các bên đã thỏa thuận. Điều 351 Bộ luật dân sự 2015 có quy định bên có nghĩa vụ mà vi phạm nghĩa vụ thì phải chịu trách nhiệm dân sự đối với bên có quyền. Trong đó, vi phạm nghĩa vụ là việc bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ đúng thời hạn, thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ hoặc thực hiện không đúng nội dung của nghĩa vụ, dẫn đến không đạt được mục đích cuối cùng của giao dịch.

Khi bên bán đã nhận tiền nhưng không giao bất động sản, bên mua có quyền yêu cầu bên bán giao đất, nhưng phải báo trước một thời gian hợp lý. Nếu bên mua đã yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong một khoảng thời gian hợp lý để bên bán tiến hành hoàn tất thủ tục, nhưng họ vẫn cố tình không thực hiện nghĩa vụ giao đất thì bên bán đã VI PHẠM HỢP ĐỒNG.

Bên mua có quyền yêu cầu bên bán phải thực hiện theo đúng sự thỏa thuận của hai bên. Bên bán phải bồi thường thiệt hại cho bên mua nếu việc chậm trễ giao đất gây thiệt hại cho bên mua.

Trong trường hợp bên bán không muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng và cố tình gây khó khăn cho bên mua hoặc có những hành vi vi phạm nghĩa vụ của mình mà hai bên không thể thỏa thuận được với nhau thì bên mua có quyền KHỞI KIỆN yêu cầu Tòa giải quyết tranh chấp.

Nghĩa vụ bàn giao nhà đất của bên bán như thế nào?

Thứ nhất: Quy định của pháp luật về nghĩa vụ bàn giao nhà đất của bên bán.

Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất được Bộ luật dân sự 2005 quy định từ điều 450 đến điều 455 và từ điều 697 đến điều 702. Tuy nhiên, BLDS 2015 lại không quy định đối với từng loại hợp đồng theo hướng như vậy mà nó được quy định chung trong phần nghĩa vụ và hợp đồng. Cụ thể, Điều 434 quy định về việc “Thực hiện hợp đồng mua bán” như sau:

1. Thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán do các bên thỏa thuận. Bên bán phải giao tài sản cho bên mua đúng thời hạn đã thỏa thuận; bên bán chỉ được giao tài sản trước hoặc sau thời hạn nếu được bên mua đồng ý.
2. Khi các bên không thỏa thuận thời hạn giao tài sản thì bên mua có quyền yêu cầu bên bán giao tài sản và bên bán cũng có quyền yêu cầu bên mua nhận tài sản bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho nhau một thời gian hợp lý.
3. Bên mua thanh toán tiền mua theo thời gian thỏa thuận. Nếu không xác định hoặc xác định không rõ ràng thời gian thanh toán thì bên mua phải thanh toán ngay tại thời điểm nhận tài sản mua hoặc nhận giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu tài sản.

Như vậy, theo quy định của pháp luật thì bên bán có nghĩa vụ bàn giao tài sản bán cho bên mua theo đúng thời gian thỏa thuận. Bên bán chỉ được giao tài sản bán trước hoặc sau thời điểm thỏa thuận nếu được bên mua đồng ý.

Thứ hai: Thời điểm có hiệu lực của Hợp đồng theo quy định của pháp luật.

Bộ luật dân sự năm 2015 Điều 503 BLDS 2015 quy đinh như về “ Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất” như sau: Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai.

Luật đất đai năm 2013 Khoản 3 Điều 188 như sau:“3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

Luật nhà ở 2014 quy định tại  Khoản 1 Điều 122 như sau: “1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này. Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.”

Như vậy, quy định của pháp luật hiện nay chưa có sự thống nhất về thời điểm có hiệu của hợp đồng mua bán nhà đất. Sự không thống nhất này gây khó khăn không ít cho người dân và cơ quan chức năng khi giải quyết các vụ việc tranh chấp có liên quan đến nhà đất.

---

VĂN PHÒNG LUẬT SƯ NGUYỄN AN BÌNH VÀ CỘNG SỰ

• Địa chỉ: Chung cư Ecohome 2, đường Tân Xuân, Đông Ngạc, Bắc Từ Liêm, HN
• Hotline: 098 9084 777
• support@luatsubinh.vn

Trưởng Văn phòng là Thạc sỹ – Luật sư Nguyễn An Bình.

Luật sư Bình đã có trên 10 năm kinh nghiệm hành nghề, tham gia hàng ngàn vụ án hình sự, dân sự, thương mại, tranh chấp đất đai, tranh chấp ly hôn, tài sản với vai trò là luật sư tố tụng bảo về quyền và lợi ích hợp pháp cho các cá nhân, tổ chức tại nhiều tỉnh thành trên cả nước.

Luật sư Bình cũng từng là giảng viên trường Đại học Sư phạm Hà Nội 2 và có thời gian công tác tại Viện Kiểm sát Nhân dân Bình Dương.

Luật sư Bình luôn nằm trong Top những Luật sư uy tín, giàu kinh nghiệm thực tiễn tại Việt Nam, hiện tại đang có gần 700.000 người theo dõi trên nền tảng Tiktok và là khách mời thường xuyên của các đài truyền hình.